Pripremili smo sveobuhvatan skup vodiča koji pokrivaju ključne aspekte poslovanja s nekretninama u Bosni i Hercegovini. Bez obzira jeste li prodavac, kupac ili iznajmljivač, ovi vodiči nude smjernice za svakoga ko želi uspješno navigirati lokalnim tržištem.
Kroz jasan pregled saznat ćete kako se pripremiti za prodaju, koje korake slijediti prilikom kupovine, te što očekivati ako se upuštate u najam kao vlasnik ili najmoprimac.
Vodič za prodaju nekretnina
Prodaja vaše nekretnine na tržištu zahtijeva pripremu i ispunjavanje određenih preduvjeta koji su se iskristalizirali našim iskustvom na tržištu nekretnina Bosne i Hercegovine. MS REAL ESTATE d.o.o. Sarajevo će vam pomoći u procesu i nikako nemojte zanemariti upute koje ćete dobiti. Kupci drugačije gledaju na vašu nekretninu od vas i važno je prilagoditi se i kvalitetno pripremiti.
Pripremite svu dokumentaciju za svoju nekretninu
Nacrtajte ili pripremite tlocrt i dimenzije/površine svih prostorija
Očistite i pripremite svoju nekretninu za fotografiranje i obilazak
Odredite realnu cijenu svoje nekretnine
provjerite cijene nekretnina koje su nedavno prodane u vašem naselju.
ne uspoređujte cijene po oglasima jer ponekad cijena po kojoj je neka nekretnina prodana može biti čak do 30% niža od tražene u oglasima.
kod građevinskog zemljišta cijenu ne određuje površina nego uvjeti građenja, što se više može izgraditi to je i cijena zemljišta veća i obratno, neovisno o površini (kod višestambenih zgrada obično do 20% cijene investicije je prihvatljivi trošak građevinskog zemljišta)
Savjetujte se sa našom agencijom ili tražite službenu procjenu (po narudžbi)
Odlučite se unaprijed koja je vaša zadnja cijena
kako bi ubrzali proces odlučite se unaprijed o zadnjoj cijeni.
Prihvatite ponudu koja vam odgovara u što kraćem roku
nemojte odugovlačiti sa odlukom. Kupci ne gledaju samo vašu nekretninu, ako odugovlačite sa odlukom kupit će neku drugu, pogotovo ako prodajete poslovnim kupcima/firmama.
Budite spremni za iseljavanje (ako već niste izašli iz nekretnine)
čim ste odlučili prodati svoju nekretninu (stan, kuća) iznesite sve stvari koje ne koristite svakodnevno ili ne koristite duže vrijeme u neku ostavu ili garažu. Tako ćete osloboditi nekretninu od viška stvari i učiniti je ugodnijom i prozračnijom za obilazak i odabir kupca. Kupcima je često neugodno obilaziti nekretninu koja je pretrpana stvarima i često odmah odustanu od daljnjeg obilaska iako je vaša nekretnina možda idealna za njihove potrebe. Također vrijedi i za poslovne prostore.
Potpisivanje Predugovora i Ugovora
u domenu notarskog ureda specijaliziranog za promet nekretninama
Iseljavanje
Primopredajni zapisnik i zatvaranje svih neplaćenih računa
naravno, to će za vas obaviti MS REAL ESTATE d.o.o. Sarajevo
Završetak procesa
Kako pripremiti nekretninu za prodaju
Pravilna priprema nekretnine pola je obavljenog posla i uvijek morate imati u vidu da se vaša nekretnina prodaje kupcu koji ima svoje potrebe i pogled na upotrebnu vrijednost. Da bi potencijalnom kupcu olakšali procjenu i odabir vaše nekretnine važno je da se psihološki i mentalno odvojite od svoje nekretnine (idealno bi bilo da iznesete što više stvari ili čak ispraznite prostor) i gledate je kao na proizvod koji treba što brže i lakše prodati. Kod prvog kontakta agent će vam dati detaljnije upute kako pripremiti prostor za prodaju. Ako trebate, tražite dodatne usluge naših vanjskih saradnika i partnera.
Pripremite svu dokumentaciju (ZK, tlocrt, katastar, građevinsku i upotrebnu dozvolu, obaveze po kreditu i ugovor sa bankom, ako postoje itd.)
Rukom nacrtajte tlocrt i ispišite mjere svih prostorija (ukoliko isti nemate)
Agentu pripremite popis sa svim pozitivnim stranama vaše nekretnine, datume zadnjih renoviranja i većih popravaka, sadržajima koji postoje u okolini i slično
Informirajte se o stvarnim cijenama nekretnina prodanih u vašoj okolini
Očistite i pospremite stan ili kuću prije dolaska agenta i obilaska kupaca
Sanirajte nedostatake (osim ako nekretnina nije za renoviranje)
Iznesite višak stvari (u garažu ili neku ostavu – depersonalizirajte prostor)
Prije obilaska provjetrite i pustite svjetlo u prostor
Uredite okućnicu
U vrijeme obilaska pošaljite porodicu u šetnju sa kućnim ljubimcima
Pripremite kafu ili kolače za potencijalne kupce
Pustite agenta da govori umjesto vas
Ukoliko ne možete ili ne stignete pripremiti prostor za prodaju na vrijeme predlažemo da angažujete naše vanjske saradnike i partnere koji će očistiti prostor, obaviti sitne popravke, pripremiti ga za fotografiranje i obilazak. Također možete angažovati i profesionalnog fotografa, što preporučujemo za skuplje nekretnine.
Ako posjedujete stan ili kuću veće kvadrature i vrijednosti predlažemo da angažujete arhitektonski studio prije prodaje. Oni će napraviti više prijedloga pregradnje i renovacije vaše nekretnine kako bi se potencijalni kupac mogao lakše poistovjetiti i upoznati sa potencijalom vašeg stana ili kuće. Ova usluga je pokazala pozitivne rezultate u našoj praksi.
Pripremite svu dokumentaciju (ZK, katastar, građevinsku i upotrebnu dozvolu, obaveze po kreditu i ugovor sa bankom, ako postoje itd.)
Rukom nacrtajte tlocrt i mjere svih prostorija
Agentu pripremite popis sa svim pozitivnim stranama vaše nekretnine, datume zadnjih renoviranja i većih popravaka, sadržajima koji postoje u okolini i transportne mogućnosti, parking prostor i sve što može pomoći obavljanju poslovne aktivnosti
Informišite se o stvarnim cijenama poslovних prostora prodanih u vašoj okolini
Očistite i pospremite prostor prije dolaska agenta i obilaska kupaca
Sanirajte nedostatке (osim ako nekretnina nije za renoviranje)
Pripremite dokumentaciju koja opisuje upotrebnu vrijednost nekretnine, uvjete korištenja, minimalne tehničke uvjete koje zadovoljava i slično
Opišite ukratко koja sve poslovna djelatnost se obavljala u prošlosti
Prije obilaska kupaca provjetrite prostor
Ukoliko ne možete ili ne stignete pripremiti prostor za prodaju na vrijeme predlažemo da angažujete naše vanjske saradnike i partnere koji će očistiti prostor, obaviti sitne popravke, pripremiti ga za fotografisanje i obilazak. Također možete angažirati i profesionalnog fotografa, što preporučujemo za skuplje nekretnine.
Vodič za kupce nekretnina
Odlučili ste kupiti nekretninu – ali što dalje? Zbunjujući pravni poslovi, pregovori, bavljenje geodetima i notarima, bankama, a nakon cijele muke briga o mogućem propadanju čitavog posla jer se ispostavilo da odabrana nekretnina ipak nema urednu dokumentaciju…
Vaša pravna sigurnost nam je prioritet!
Kupnja nekretnine je za većinu ljudi svakako jedna od najvećih financijskih odluka koju će imati u životu. To je dugotrajan i komplikovan posao, koji osim što je uzbudljiv, često je i pun stresa i brige. No, srećom tu je naš stručan tim licenciranih agenata i notara koji će Vam pomoći da kupovina nekretnine prođe bez problema i sa što manje stresa. Čak štoviše, obaviti će cijeli posao umjesto vas.
Angažovanjem naše Agencije cijeli proces kupovine nekretnine je siguran i jednostavan. U nastavku se možete upoznati sa osnovnim fazama kupoprodajnog procesa, korak-po-korak:
Uredite svoje financije
Prije nego što počnete s pretraživanjem nekretnina, preporučujemo da organizujete/definišete svoje financije, a u slučaju kredita provjerite i dogovorite s bankom iznos i osnovne uvjete kreditiranja. Ovaj korak će vam dati uvid sa koliko novca za kupnju nekretnine raspolažete, što će u konačnici uticati na uvjete pretrage. Naša agencija može vas uputiti na provjerenog partnera – firmu koja se bavi kreditnim savjetovanjem i koja vam može pronaći još povoljnije uvjete kreditiranja, za koje niste ni znali.
Obratite nam se i registrujte svoju potražnju
Prvi korak u pronalaženju idealne nekretnine za vas je da registrujete svoj zahtjev upitom na e-mail adresu: info@msrealestate.ba, tako da možete prezentovati svoje želje i zahtjeve izravno s našom agencijom. Također možete pogledati našu trenutnu cjelokupnu ponudu na www.msrealestate.ba i poslati upit za bilo koju zanimljivu nekretninu.
Pronalaženje prave nekretnine za Vas
Kada imamo jasnu viziju i razumijemo kakvu nekretninu tražite, ponuditi ćemo Vam popis nekretnina koje odgovaraju vašem zahtjevu. Također ćemo redovito obnavljati ponudu i informisati Vas putem e-maila o novim nekretninama, izdvojenim ponudama, sniženjima cijene… Nema potrebe da tražite sami i trošite svoje vrijeme, mi ćemo vam naći idealnu nekretninu, čak i ako nije trenutno u našoj ponudi!
Organizovanje kvalitetnih obilazaka
Mi se trudimo uštedjeti vaše vrijeme i zato ćemo vas odvesti u obilazak samo onih nekretnina koje smatramo da su najbolje za vas. Naše radno vrijeme prilagoditi ćemo vašim potrebama, a nije nam problem organizovati obilazak nekretnina i poslije radnog vremena ili vikendom. Naša kancelarija u Sarajevu je otvorena od ponedjeljka do petka od 7:00–15:00, subotom 09:00–13:00, a naše telefonske linije su na raspolaganju svaki dan od 9–18 sati. Možemo vam ponuditi i prijevoz do odabranih nekretnina. Tokom obilaska mi ćemo vas usmjeravati i savjetovati, te odmah odgovoriti na sva pitanja koja se mogu pojaviti.
Davanje ponude
Jednom kada ste pronašli svoju savršenu nekretninu i dali ponudu, mi ćemo obavijestiti vlasnika i ispregovarati za vas najbolju moguću cijenu. Osim cijene, mi ćemo ispregovarati sve ostale uvjete uobičajne u procesu kupoprodaje (evidencija režija, rokovi iseljenja, opremljenost, popravci itd.). Pregovori ne predstavljaju nikakvu zakonsku obavezu za obje strane sve dok nisu potpisani ugovori.
Prihvatanje ponude
Kad je prodavac prihvatio ponudu, mi ćemo organizovati sastanak između Vas kao kupca i vlasnika kao prodavca kako bi definisali cijeli popis detalja koji su neophodni za sastavljanje Ugovora i uspješnog realizovanja posla.
Angažiranje notarskog ureda
Nakon što su svi uvjeti i detalji definisani i dogovoreni, mi ćemo proslijediti sve informacije notarskom uredu koje će temeljno prekontrolisati dokumentaciju, poput prava vlasništva, Posjedovnog lista itd. Ali ne brinite, naša agencija će vas voditi kroz proces i obavještavati o svakoj odrađenoj promjeni.
Predugovor i kapara
Na temelju dogovorenih uvjeta između kupca i prodavca, notar sastavlja Predugovor koji obavezuje stranke na sklapanje glavnog Ugovora, nakon ispunjenja nekog uvjeta i/ili nakon određenog vremenskog razdoblja, uz obaveznu kaparu, koja obično iznosi 10% od kupovne cijene (poznatija kao ‘kapara’).
Procjena vrijednosti nekretnine i kreditiranje
Nakon što je potpisao Predugovor, kupac (najčešće) odlazi u banku i dogovara kreditiranje. Banka će procijeniti vašu buduću nekretninu uz pomoć vlastitih procjenitelja. Nakon toga banci obično treba 30–45 dana za obradu kredita i isplatu sredstava.
Sklapanje Ugovora i ovjera
Kada je banka odobrила kreditiranje, notar sastavlja Ugovor o kupnji nekretnine na temelju dogovora stranaka iz Predugovora. Potpisani Ugovor mora biti ovjeren od strane notara. U ovoj fazi cijeli iznos kupoprodaje je isplaćen prodavcu. Notar sastavlja prijedlog za uknjižbu vlasništva i podnosi ga Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda, kao i poreznu prijavu i ostale potrebne dokumente poreznim tijelima. Porez na promet nekretnina u Bosni i Hercegovini iznosi 5%.
Završetak posla
Mi ćemo vam dostaviti ključeve vaše nekretnine nakon što je novac uplaćen na račun prodavca. Čestitamo, kupili ste nekretninu! To je vrijeme za zadovoljstvo, a vaša agencija će se pobrinuti za završetak postupka. Agencija će dostaviti ZK sa vašim imenom na njemu i sa svim komunalijama prebačenim na vaše ime.
Vodič za najam nekretnina poslovnim korisnicima
Naša Agencija ima bazu kontakata ili ugovore sa korporativnim najmoprimcima, ambasadama i stranim predstavništvima koji potražuju stanove i kuće za strane managere i/ili zaposlenike stranih ambasada i predstavništava koji dolaze na privremeni rad u Bosnu i Hercegovinu.
Dužina najma obično je 12 mjeseci ili duže, ali često ovisi i o potrebama najmoprimca i dogovoru.
Važno je napomenuti da je potrebno ispuniti određene preduvjete kako bi vaš stan/kuća bio uzet u obzir i stavljen u našu bazu za najam:
Stan mora bit moderan, potpuno opremljen novijim namještajem i odlično održavan
Kuhinja mora biti opremljena sa modernim i ispravним uređajima, posuđem i svim potrebnim dodacima za pripremanje hrane
Nekretnina mora imati osigurano parking mjesto ili vlastitu garažu, osim ako klijent izričito zahtijeva centar grada,
U pravilu se traže stanovi u dijelovima grada gdje je dobra prometna povezanost, a često i u blizini firme ili ustanove gdje će strani zaposlenik raditi
Traže se minimalno komforni 3-sobni stanovi ili veći
Najmodavac je dužan održavati stan i za vrijeme najma
Opišite i kvalitetno predstavite svoju nekretninu za najam našoj agenciji kako bi mogli povezati vašu nekretninu sa specifičnim zahtjevima najmoprimaca i brzo i jednostavno ugovoriti najam. U slučaju najma Agencija izrađuje Ugovor o najmu i obavlja sve administrativne poslove umjesto vas.
Advokatski ured vrši zastupanje pred notarskim uredom u cilju sticanja prava na nekretnine za strane fizičke i pravne osobe na prostoru cijele Bosne i Hercegovine, bez prisustva klijenta ili uz prisustvo u Bosni i Hercegovini, kao i konsultacije oko sticanja nekretnina u BiH.
Strano fizičko lice može da stekne vlasništvo nad nekretninama u Bosni i Hercegovini ukoliko postoji reciprocitet između država. Jednostavno rečeno, ako u vašoj zemlji državljanin BiH može steći vlasništvo nad nekretninom, onda i vi u BiH možete pod istim uslovima.
Zakon o stvarnim pravima FBiH (primjenjuje se od marta 2014.) po prvi put izjednačava strana fizička i pravna lica sa domaćim licima u pogledu stvarnopravnog režima. Odredbe Zakona primjenjuju se i na strane osobe (osim ako je drugačije određeno zakonom ili međunarodnim ugovorom).
Strane osobe stiču pravo vlasništva na nekretnini u Federaciji pod uslovom reciprociteta, osim kada se pravo stiče naslijeđivanjem (pretpostavlja se da reciprocitet postoji). Federalno ministarstvo pravde objavljuje listu zemalja s kojima ne postoji reciprocitet najkasnije do 31. januara svake godine.
Strane osobe koje nemaju državljanstvo BiH ne smatraju se stranim osobama ako su rođene u BiH ili su potomci državljana BiH.
Komentari člana 15:
Strana lica podvrgavaju se istom stvarnopravnom režimu kao domaća lica.
Više nema posebnih ograničenja za strane osobe – zakonodavac ih izjednačava sa domaćim licima, što predstavlja pripremu za EU integracije.
Reciprocitet je jedina pretpostavka za sticanje vlasništva, a njegovo postojanje se pretpostavlja, uz objavljenu listu zemalja bez reciprociteta.
Posebna pravila važe za lica koja su rođena u BiH ili su potomci državljana BiH, iako formalno više nemaju državljanstvo.
Strana osoba ne može biti vlasnik nekretnine na području koje je, radi zaštite interesa i sigurnosti Federacije, proglašeno područjem na kojem stranci ne mogu imati pravo vlasništva.
Ako je strana osoba stekla nekretninu prije proglašenja zabrane, pravo vlasništva prestaje, a ima pravo na naknadu prema propisima o eksproprijaciji.
Komentari člana 16:
Moguća su regionalna ograničenja sticanja nekretnina za strance, npr. prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu FBiH.
Ako se područje proglasi „zabranjenim“ nakon što je nekretnina stečena, radi se o de facto oduzimanju prava vlasništva uz naknadu.
Lista zemalja – Federalno ministarstvo pravde objavljuje listu zemalja s kojima postoji ili ne postoji reciprocitet u sticanju prava vlasništva. Lista se redovno ažurira (već tri puta do 31.01.2024).
Pitanje: Stranac sam iz Njemačke/Austrije/Švicarske; želim da kupim nekretninu u BiH, da li je moguće?
Advokat: Moguće je jer BiH sa navedenim državama ima reciprocitet.
Pitanje: Stranac sam i želim kupiti nekretninu; da li mi Vi možete pomoći?
Advokat: Da, vršimo zastupanje u poslovima prijenosa ili sticanja vlasništva i drugih stvarnih prava, uključujući rad na kupoprodajnom ugovoru, zastupanje pred notarom i provedbu ugovora pred zemljišnim knjigama.
Pitanje: Stranac sam sa državljanstvom Srbije/Hrvatske/Crne Gore; mogu li steći vlasništvo?
Advokat: Da, možete, jer BiH sa navedenim državama ima reciprocitet.
Pitanje: Dolazim iz zemlje bez reciprociteta; mogu li ipak steći vlasništvo?
Advokat: Moguće je ako osnujete pravno lice (d.o.o.) i upišete nekretninu na to pravno lice.
Pitanje: Dolazim iz zemlje bez reciprociteta; mogu li naslijediti imovinu u BiH?
Advokat: Stranci su u nasljeđivanju ravnopravni s državljanima BiH, pa možete naslijediti imovinu.
Pitanje: Kako se stiče pravo vlasništva?
Advokat: Kupoprodajni ugovor ne daje vlasništvo automatski. Potrebno je upisati pravo u zemljišne knjige. Nakon plaćanja poreza na nekretninu, predajte prijedlog za upis nadležnom zemljišnoknjižnom uredu. Po upisu, kupac postaje zemljišnoknjižni vlasnik.
Pitanje: Kako se vrši upis u zemljišne knjige?
Advokat: Potrebno je priložiti:
Zahtjev za upis.
Dokaznu dokumentaciju (osnov sticanja).
Dokaz o plaćenoj sudskoj taksi.
Rješenje porezne uprave o razrezu poreza.
Građevinsku i upotrebnu dozvolu (za objekte).
PS obrazac (za stambene/poslovne objekte u KPU).
Saglasnost lica upisanog kao vlasnik, ako se prenosi pravo.
Pitanje: Šta je prvi korak pri kupovini nekretnine?
Advokat: Prvi korak je provjera zemljišnoknjižnog izvatka. Kupac treba znati da li nekretnina ima terete, kolika je površina, ko su vlasnici itd. Prodavac treba omogućiti uvid u izvadak.
Pitanje: Šta je potrebno uraditi prije kupovine?
Advokat: Kao stranac treba utvrditi stanje u zemljišnim knjigama — zatražiti zemljišnoknjižni izvadak na osnovu broja katastarske čestice. Iz njega se vidi ko je vlasnik, postoje li tereti (hipoteke) itd. Izvadak je jedini dokaz o vlasništvu ili drugom pravu.
Agencija nudi sigurnu i jednostavnu kupovinu nekretnine u Hrvatskoj. Osnovne faze su:
Uredite svoje financije
Obratite se agenciji i registrirajte potražnju
Pronalaženje prave nekretnine
Organiziranje obilazaka
Davanje ponude
Prihvatanje ponude
Angažovanje notarskog ureda
Predugovor i kapara
Procjena vrijednosti i kreditiranje
Sklapanje ugovora i ovjera
Završetak posla
Prije zaključenja pravnog posla potrebno je pribaviti PDV broj izdan od strane Porezne uprave.
Za registraciju imovine u zemljišnim knjigama treba dostaviti kopiju pasoša ovjerenu u Notarskom uredu.
Udio stranih kupaca u BiH je oko 6%; u Hrvatskoj 14–16%; u Crnoj Gori 30–40%.
Strani kupci u regionu dolaze najviše iz Slovenije, Njemačke, Austrije, Italije, Mađarske, Ujedinjenog Kraljevstva, Švedske, Slovačke, Norveške, Francuske, Saudijske Arabije, Katara, Bahreina, Kuvajta, Omana itd.
Upišite svoj e-mail i javit ćemo vam se uskoro sa svim informacijama i ponudama.
